Затраты на покупку недвижимости, предназначенной для перепродажи, можно учесть в целях УСН, не дожидаясь оплаты от покупателя

Расходы, связанные с приобретением товаров для последующей перепродажи, можно учесть при расчете единого налога при УСН (пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). По общему правилу, при УСН расходы признаются после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом в отношении учета затрат по оплате стоимости товаров, приобретенных для последующей реализации, предусмотрено особое правило в пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ. Согласно данной норме, такие затраты учитываются в расходах по мере реализации данных указанных товаров. Минфин России в письме от 11.08.2014 № 03-11-11/39768 пояснил, что стоимость "перепроданных" товаров правомерно списать на расходы после фактической передачи покупателю. Причем не имеет значения, перечислил ли покупатель денежные средства в их оплату или нет. Данное правило действует и в случае перепродажи объекта недвижимости. Ведь для целей НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

В приведенном разъяснении финансовое ведомство согласилось с позицией Президиума ВАС РФ по данному вопросу. Отметим, что ранее постановлением от 29.06.2010 № 808/10 Президиум ВАС РФ отметил, что НК РФ не содержит норм, предписывающих признавать в расходах затраты на покупку товаров, предназначенных для перепродажи, только при условии поступления оплаты за них от покупателя продавцу и лишь в той сумме, в которой они оплачены.

Следует также учитывать, что если плательщик, применяющий УСН, осуществит достройку или дооборудование имущества, приобретенного для последующей реализации, то подобные затраты списать на расходы не удастся, поскольку в ст. 346.16 НК РФ такой вид затрат не поименован.